주택 취득세 계산기, 집 사기 전 미리 계산해야 하는 이유

 

같은 8억 원짜리 아파트를 사는데 누구는 취득세로 2천만 원을 내고, 누구는 6천만 원이 넘게 나옵니다. 차이는 집값이 아니라 '지금 몇 채를 가지고 있느냐'와 '어느 지역에서 사느냐'입니다.

주택 취득세는 집값의 1~3%가 기본이지만, 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 최대 12%까지 올라갑니다. 게다가 잔금일로부터 60일 안에 한꺼번에 내야 하는 돈이라, 계약서에 도장을 찍기 전에 미리 계산해 두셔야 자금 계획이 흔들리지 않습니다. 아래 계산기와 표로 내 경우를 먼저 확인해 보세요.

주택 취득세율 핵심 요약

구분	조건	취득세율
1주택 (일시적 2주택 포함)	6억 원 이하	1%
	6억 초과 ~ 9억 원 이하	1~3% (구간 계산)
	9억 원 초과	3%
2주택	조정대상지역 / 비조정지역	8% / 1~3%
3주택	조정대상지역 / 비조정지역	12% / 8%
4주택 이상·법인	지역 무관	12%

 

여기에 지방교육세가 붙고, 전용면적 85㎡를 넘는 주택은 농어촌특별세도 함께 냅니다. 신고·납부 기한은 취득일(보통 잔금일)로부터 60일 이내입니다.

주택 취득세 계산기

매매가 (만 원 단위)

취득 후 주택 수와 지역

1주택 / 일시적 2주택 / 비조정지역 2주택 조정대상지역 2주택 / 비조정지역 3주택 조정대상지역 3주택 이상 / 4주택 이상 전용면적 85㎡ 초과

 

취득세 미리 계산해야 하는 이유

취득세는 나눠 낼 수 없는 세금입니다. 잔금 치르고 60일 안에 전액을 내야 하고, 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 중개수수료, 법무사 비용, 이사비까지 몰리는 시기라 취득세를 빠뜨리고 자금 계획을 세우면 잔금 직전에 수천만 원이 비는 일이 생깁니다.

특히 이미 집이 있는 분이라면 한 채를 더 사는 순간 세율이 몇 배로 뛸 수 있습니다. 같은 8억 원 주택이라도 1주택이면 약 2천만 원, 조정대상지역 2주택이면 6천만 원대가 나오니, 계약 전에 확인하는 것과 계약 후에 알게 되는 것은 완전히 다른 결과를 만듭니다.

 

 

6억~9억 구간 취득세율 계산법

6억 원 초과 9억 원 이하 주택은 세율이 고정이 아니라 가격에 따라 조금씩 올라갑니다. 계산식은 '(취득가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) ÷ 100'입니다. 8억 원이면 (8 × 2 ÷ 3 − 3) = 약 2.33%가 되어 취득세 본세는 약 1,867만 원입니다.

여기에 지방교육세(취득세의 10%) 약 187만 원이 더해지고, 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%인 160만 원이 추가됩니다. 표에 나온 세율만 보고 계산하면 실제 낼 돈보다 적게 잡게 되는 이유가 바로 이 부가세들입니다.

다주택 중과와 조정대상지역

중과 여부를 가르는 기준은 '새 집을 산 뒤 세대 전체가 가진 주택 수'와 '새로 사는 집이 조정대상지역에 있느냐'입니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 25개 구 전체와 경기 과천·광명·하남·의왕, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지가 조정대상지역으로 지정되었습니다.

조정대상지역은 해제·추가 지정이 수시로 바뀌므로 계약 직전에 다시 확인하시는 것이 좋습니다. 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있다는 점도 꼭 챙겨 보셔야 합니다.

 

일시적 2주택 예외

이사 때문에 잠시 두 채가 되는 경우는 일시적 2주택으로 인정받아 1~3% 일반세율이 적용됩니다. 새 집을 산 날부터 정해진 기간 안에 기존 집을 팔아야 하며, 일반적으로 3년이 기준입니다. 기한 안에 팔지 못하면 중과세율과의 차액을 추징당할 수 있으니 처분 일정을 함께 계획해 두셔야 합니다.

생애최초·출산가구 취득세 감면

본인과 배우자 모두 집을 가져본 적이 없고 12억 원 이하 주택을 산다면 생애최초 감면으로 취득세를 최대 200만 원까지 줄일 수 있으며, 이 제도는 2028년 말까지 연장되었습니다. 5억 원 주택이라면 취득세 본세 500만 원에서 200만 원을 빼 300만 원만 내는 셈입니다.

2024년 1월 1일부터 2028년 12월 31일 사이에 아이를 낳은 가구가 출산일로부터 5년 이내(출산 전 1년 이내 포함)에 12억 원 이하 주택을 사서 1가구 1주택이 되면 최대 500만 원까지 감면됩니다. 감면은 자동이 아니라 취득세 신고 때 신청서를 함께 내야 적용됩니다.

위택스 바로가기

함께 알아두면 좋은 취득세 정보

40세 미만 생애최초 감면 확대 추진

행정안전부가 2026년 8월 발표한 지방세제 개편안에는 40세 미만의 생애최초 감면 한도를 200만 원에서 300만 원으로 늘리고, 주거용 오피스텔도 감면 대상에 넣는 내용이 담겼습니다. 아직 법 개정 절차가 남아 있어 시행 시기는 [확인 필요]이며, 국회 통과 이후 적용 여부를 다시 보셔야 합니다.

감면 추징 조건

생애최초·출산가구 감면은 실거주가 전제입니다. 정해진 기간 안에 전입하지 않거나 3년 안에 팔거나 임대를 주면 감면받은 세액을 다시 내야 할 수 있습니다.

놓친 감면은 경정청구

감면 신청을 빠뜨리고 세금을 다 냈다면 5년 이내에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다. 위택스나 주택 소재지 시·군·구청 세무부서에서 신청합니다.

주택 취득세는 집값, 취득 후 주택 수, 조정대상지역 여부 이 세 가지로 대부분 결정됩니다. 1주택이라면 1~3%에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해지고, 다주택이라면 8%나 12%까지 뛸 수 있으니 계약 전에 반드시 금액을 뽑아 보시기 바랍니다.

처음 집을 사는 분이나 최근 아이를 낳은 가구라면 감면을 꼭 신청하시고, 잔금일로부터 60일이라는 납부 기한도 달력에 표시해 두세요. 미리 계산해 둔 숫자 하나가 잔금일의 당황스러움을 막아 줍니다.

 

주택청약 1순위 조건, 통장 있어도 1순위 아닐 수 있어요