종합부동산세, 우리 집도 대상일까? 기준 한눈에 정리

 

공시가격이 올랐다는 뉴스를 보고 "혹시 우리 집도 종부세 나오는 거 아니야?" 하고 걱정되셨다면, 판단 기준은 생각보다 단순합니다. 딱 하루, 6월 1일에 내 명의로 가진 주택의 공시가격 합계가 얼마였는지만 보시면 됩니다.

2026년 기준으로 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원, 그 밖의 경우는 9억 원을 넘으면 종합부동산세 대상입니다. 고지서는 11월 말쯤 도착하고, 납부는 12월 1일부터 15일까지입니다. 올해 기준과 내년에 달라질 수 있는 내용까지 차근차근 정리해 드릴게요.

 

2026년 종합부동산세 핵심 요약

항목	내용
과세 기준일	매년 6월 1일 보유 현황
공제금액	1세대 1주택자 12억 원 / 그 외 9억 원 (공시가격 합계)
공정시장가액비율	60%
세율	2주택 이하 0.5~2.7% / 3주택 이상 0.5~5.0%
납부 기간	2026년 12월 1일 ~ 12월 15일

 

종합부동산세 과세 기준일

종합부동산세는 1년 내내 집을 가지고 있었는지를 따지지 않습니다. 매년 6월 1일 하루, 그날 등기상 누가 주인인지만 봅니다. 그래서 5월 31일에 잔금을 치르고 판 사람은 그해 종부세가 없고, 6월 1일에 산 사람이 1년 치를 냅니다. 집을 사고팔 계획이 있다면 잔금일이 6월 1일 전후 어디에 걸리는지가 꽤 중요한 이유입니다.

종합부동산세 공제금액

종부세는 집 한 채씩 따로 보지 않고, 사람별로 전국에 가진 주택의 공시가격을 모두 더해서 판단합니다. 이 합계에서 공제금액을 빼고 남는 부분에만 세금이 붙습니다. 1세대 1주택자는 12억 원, 다주택자나 1세대 1주택에 해당하지 않는 경우는 9억 원을 뺍니다.

여기서 공시가격은 시세가 아니라 정부가 매년 발표하는 가격이라 보통 시세보다 낮습니다. 내 집 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 주소만 넣으면 바로 확인할 수 있습니다. 부부가 한 채를 공동명의로 가진 경우에는 각자 9억 원씩 공제받는 방식과, 1주택자처럼 12억 원 공제에 세액공제를 받는 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.

 

종합부동산세 계산 방법

계산 흐름은 (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%로 과세표준을 만든 뒤, 여기에 세율을 곱하는 방식입니다. 공정시장가액비율은 공시가격 중 일부만 세금 계산에 쓰도록 할인해 주는 비율이라고 이해하시면 쉽습니다.

예를 들어 공시가격 15억 원 아파트 한 채를 가진 1세대 1주택자라면, 15억에서 12억을 뺀 3억 원에 60%를 곱한 1억 8천만 원이 과세표준이 됩니다. 3억 원 이하 구간 세율 0.5%를 적용하면 90만 원 정도가 나오고, 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 빼고 농어촌특별세(종부세의 20%)를 더해 최종 금액이 정해집니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
6억 원 이하	0.7%	0.7%
12억 원 이하	1.0%	1.0%
25억 원 이하	1.3%	2.0%
50억 원 이하	1.5%	3.0%
94억 원 이하	2.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%

1세대 1주택자 세액공제

한 채만 가진 분들은 나이와 보유 기간에 따라 계산된 세액을 한 번 더 깎아 줍니다. 나이 공제는 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이고, 보유 기간 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다.

두 가지를 합쳐 최대 80%까지 공제되기 때문에, 오래 살아온 어르신 1주택자는 고지 금액이 생각보다 훨씬 적게 나오는 경우가 많습니다. 다만 이 공제는 1세대 1주택자로 인정받아야만 적용된다는 점을 기억해 두세요.

종합부동산세 납부 기간과 분납

종부세는 따로 신고하지 않아도 국세청이 계산해서 고지서를 보내 줍니다. 2026년 귀속분은 12월 1일부터 15일까지 홈택스, 손택스, 은행, 가상계좌 등으로 내시면 됩니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙으니 날짜를 꼭 챙겨 두세요.

납부할 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 나눠서 낼 수 있는 분납 제도도 있습니다. 납부 기한이 지난 날부터 6개월 안에 나머지를 내면 되므로, 한꺼번에 내기 부담스러운 분들은 고지서를 받은 뒤 분납 신청 여부를 확인해 보시면 좋습니다.

국세청 홈택스 바로가기

함께 알아두면 좋은 종부세 정보

2027년부터 달라질 수 있는 기준

정부는 2026년 세제개편안에서 실제 거주하는 1주택자의 공제금액을 12억 원에서 14억 원으로 올리고, 공정시장가액비율을 70%로 높이는 방안을 내놓았습니다. 비거주 1주택자의 공제는 최종 정부안에서 현행 12억 원이 유지됐습니다. 이 내용은 아직 국회 심사 중이라 바뀔 수 있고, 통과되더라도 2027년분부터 적용되므로 올해 12월 고지서와는 관계가 없습니다.

특례 신청을 놓쳤다면

일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 부부 공동명의 특례나 임대주택 합산배제는 원래 9월 16일부터 30일까지 신청합니다. 이 기간을 놓쳤더라도 12월 납부 기간에 직접 신고하면서 적용받을 수 있는 경우가 있으니, 해당된다면 관할 세무서에 먼저 문의해 보시는 것이 안전합니다.

종부세 납부유예

소득은 적은데 집값만 오른 1주택자를 위해 세금을 집을 팔거나 상속할 때까지 미뤄 주는 납부유예 제도도 있습니다. 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고, 총급여 7천만 원 이하이면서 종부세가 100만 원을 넘는 1세대 1주택자가 대상입니다. 깎아 주는 제도가 아니라 미뤄 주는 제도라 나중에 이자 상당액이 더해진다는 점은 알아 두셔야 합니다.

 

 

 

주택 취득세 계산기, 집 사기 전 미리 계산해야 하는 이유

 

 

우리 집이 종합부동산세 대상인지는 6월 1일 기준 공시가격 합계가 1주택자 12억 원, 그 외 9억 원을 넘는지로 판단합니다. 대상이라면 공제금액을 뺀 금액에 60%를 곱하고 세율을 적용한 뒤, 1주택자는 나이와 보유 기간에 따른 세액공제까지 받습니다.

올해 고지서는 지금 기준으로 나오고, 내년부터 바뀔 수 있는 내용은 국회 논의를 지켜봐야 합니다. 고지서를 받으면 공제와 특례가 제대로 반영됐는지 한 번 확인하고, 12월 15일 전에 꼭 납부해 두세요.